Tema sugerido por Gabriela Rodrigues [nome fictício], de Sumaré/SP.
Para entender quem faz o quê na hora de cuidar de casas e apartamentos alugados, é bom dar uma olhada na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e no que está escrito no contrato de aluguel.
De uma forma geral, o locador (proprietário) é responsável pelos danos que não foram causados pelo mau uso dos locatários (inquilinos/pessoas que alugam a casa) durante a vigência do contrato. Isso inclui as manutenções que garantem a habitabilidade e segurança do imóvel, como é o caso do reparo de vazamentos, infiltrações, trincas e rachaduras.
E como fica a responsabilidade de quem aluga o imóvel?
Pelo art. 23, incisos II, III e V, da Lei nº 8.245/91, os locatários têm a obrigação legal de devolver o imóvel alugado nas mesmas condições em que o pegaram, devendo reparar eventuais danos causados por si, seus dependentes, familiares ou visitantes, mas desde que tais danos tenham sido causados pelo uso irregular/anormal da casa; ou seja, são aqueles danos que ocorreram por culpa, má-conduta dos próprios moradores.
Por isso, as partes devem prestar muita atenção ao Termo de Vistoria, pois é nesse documento que as condições iniciais do imóvel serão descritas para fins de comparação com o momento da saída dos inquilinos!
Dessa forma, pode ser considerada abusiva a cláusula que obriga os inquilinos a custearem todas as reformas do imóvel desde que se comprove: que os defeitos eram anteriores a data de sua entrada (i) OU que tais danos ocorreram naturalmente pela ação do tempo (ii).
Contudo, devemos fazer uma ressalva com relação à pintura.
Para este caso em específico, os Tribunais vêm entendendo que, caso haja previsão contratual expressa no sentido de que “o imóvel será devolvido nas mesmas condições de quando foi entregue pelo proprietário”, se a pintura constar como nova (e não apenas em boas condições) no contrato e no laudo de vistoria inicial – ambos devidamente assinados pelas partes -, é permitido ao proprietário cobrar a “pintura nova” dos inquilinos.
Assim, esperamos ter respondido algumas das principais dúvidas sobre o tema.
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Referências
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Locação de imóveis urbanos: prática e modelos de peças de contratos. 1ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2021, 250 p., ISBN 978-85-309-9300-9,
TJSP; Apelação Cível 1001548-22.2021.8.26.0547; Relator (a): Maria de Lourdes Lopez Gil; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santa Rita do Passa Quatro – 1ª Vara; Data do Julgamento: 07/12/2023; Data de Registro: 07/12/2023.
